Informe – NUEVA INICIATIVA DE REFORMA

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INFORME

Por medio del presente hacemos del conocimiento por este medio, que el día 25 de Marzo de 2020 en Nuestro Estado de Baja California, fue aprobada una iniciativa de reforma en el Congreso del Estado, esto fue, para los efectos de complementar el segundo párrafo del artículo 1986 del Código Civil del Estado en vigor.

Con lo cual se aprecia que dicha reforma es para precisar con claridad la situación en las que se pueden dar los supuestos casos de la figura jurídica denominada “Caso Fortuito” en el cumplimiento de obligaciones contractuales, como pudiera ser a consecuencia de catástrofes meteorológicas, epidemias o pandemias, justificándose con tales figuras, la falta de pagos de rentas en un arrendamiento o el pago de saldos o pagos mensuales de créditos en una garantía prendaria (enfocado y precisan a los  créditos otorgados en casas de empeño de nuestra entidad).

Cabe mencionar que dentro de los artículos transitorios de la reforma aprobada, así como atendiendo a todas y cada una de las medidas que las autoridades han tomado de la Pandemia actual y especifica de Coronavirus COVID-19, el Congreso del Estado tuvo por bien precisar que la situación actual encuadra en lo denominado Caso Fortuito, por ende, las personas físicas o empresas que como arrendatarios dejen de pagar sus rentas en los meses de abril y mayo del presente año 2020, no estarán ni caerán en el supuesto de incumplimiento de las obligaciones contractuales a las cuales se comprometieron, por tal motivo no habrán incurrido en mora alguna.

Dado lo anterior, esto no significa que los propietarios o arrendadores se privaran de cobrar dichas rentas a los arrendatarios, sino que en la hipótesis de que estos arrendatarios no salden o paguen las rentas de abril y mayo de este año 2020, este incumplimiento no podrá servirles para que los arrendadores puedan demandar el juicio de desahucio o en dado caso el exigir la recisión de los contratos de arrendamientos por la vía judicial correspondiente en nuestro Estado.

Dentro de esta reforma, se ha especificado que en si esta provoca que se les condone a los arrendatarios el pago de renta de los meses no pagados, sino que el monto adeudado de abril y mayo del presente año 2020, esto es que se deberá distribuir equitativamente en meses hacia delante en relación a la duración del contrato, sin especificarse de qué manera se debe hacer dicha distribución equitativa, por lo que quedaría al criterio del propietario o arrendador de qué forma se debe establecer y la manera de cómo se saldara el adeudo propiciado por la falta de pago de estas rentas o en su defecto, a la negociación a que lleguen las partes sobre este punto en cuestión.

Así mismo, en los artículos transitorios se precisa que los beneficios otorgados a los arrendatarios, abarcan los arrendamientos de casa habitación hasta 120 metros cuadrados, pero dejando de precisar si son casas de 120 metros cuadrados de superficie de terreno o de construcción, por lo que se puede dar el supuesto de diversas interpretaciones contractuales respecto a este punto de la reforma.

Siendo muy importante señalar que un propietario o arrendador estaría en posición de reclamar la inconstitucionalidad de esta reforma, al sentirse agraviado por contravenir un principio de irretroactividad de la ley consagrado en el artículo 14 constitucional de nuestra Carta Magna, y así reclamar el pago de las rentas de los meses señalados, sin embargo, el mismo arrendatario a su vez pudiera invocar el artículo 2305 del Código Civil del Estado y en este caso, el arrendatario estaría plenamente excusado de pagar en definitiva el pago de rentas mientras dure el impedimento para utilizar la propiedad arrendada o materia del contrato, sin tener que pagar posteriormente como se propone en la reforma estatal en mención.

Para mayor información y abundar en la asesoría en relación a esta reforma, quedamos a sus enteras Ordenes.

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